Is het nog verstandig om te beleggen in vastgoed?
Macro-economie en vastgoed
Dit artikel delen via
Introductie
Deze vraag houdt menig belegger de laatste maanden bezig. De markt is altijd in beweging, maar zo dynamisch als het afgelopen half jaar heb ik het niet eerder meegemaakt. En ik draai toch al ruim 15 jaar mee in het vastgoedwereldje. Ik kan helaas geen antwoord geven op de vraag of het nog verstandig is om in vastgoed te beleggen, het antwoord is namelijk voor elke belegger anders. Iedereen heeft een andere risicobereidheid, rendement, looptijd, diversificatie voor ogen voor zijn portefeuille dus elke belegger zal een dergelijke keuze ook zelf moeten maken.
Ik kan vanzelfsprekend wel mijn visie op de markt delen, op de aangekondigde plannen van onze woonminister Hugo de Jonge en waar ik nog kansen zie in de markt. Ik geloof namelijk dat er in ELKE markt kansen zijn, alleen zal je soms wat beter moeten zoeken of je strategie moeten aanpassen aan de ontwikkelingen in de markt.
Vastgoed in de huidige markt
Laten we eerst eens kijken naar een aantal aanpassingen die we al hebben gehad of er nog gaan komen als de plannen van Hugo de Jonge zouden worden ingevoerd. De overdrachtsbelasting is afgelopen jaar al verhoogd naar 8%. En gaat binnenkort nog verder omhoog. Volgens eerdere plannen naar 9% maar volgens de laatste plannen zelfs naar 10,1%.
Dit is natuurlijk een forse verhoging maar het zou mij als belegger niet tegenhouden. Ik beleg zelf namelijk voor de lange termijn in vastgoed en ben vooral op zoek naar panden waar een gezonde cashflow te realiseren is. Ik smeer deze eenmalige kosten dan ook uit over een langere periode waardoor het drukkend effect op je rendement niet eens zo groot is.
Overigens was de overdrachtsbelasting ‘gewoon’ 6% toen ik in 2006 en 2007 mijn eerste panden kocht. Als je het daarmee vergelijkt dan valt het 15 jaar later nog best mee. Beleggers zijn na de kredietcrisis gewend geraakt aan het lage 2%-tarief.
Opkoopbescherming bij vastgoed
Wat ook al een paar maanden speelt is de opkoopbescherming. Deze wordt ook in steeds meer steden ingevoerd. Persoonlijk denk ik dat het vooral het verleggen van de ‘problemen’ is. Beleggers zullen uitwijken naar andere steden of dorpen en daar hun portefeuille verder uitbreiden. Overigens moeten de gemeenten nog kunnen onderbouwen dat beleggers de prijzen voor starters hebben opgevoerd en ik verwacht daar wellicht nog wel wat interessante ontwikkelingen. Zeker die gemeenten die gewoon de gehele gemeente hebben aangewezen voor de opkoopbescherming en niet enkel de wijken waar beleggers het meest actief zijn.
Ben je namelijk eigenaar van een koopwoning in dergelijke gemeentes dan kan het ook financieel voor jou flink nadelig uitpakken. Toch jammer als je bijvoorbeeld in Amsterdam woont en je woning wil gaan verkopen. Door de opkoopbescherming kunnen beleggers niet meer mee bieden en nu levert de woning je bijvoorbeeld ineens 70.000 euro minder op. Ik vraag mij hardop af of alle huiseigenaren het dan nog steeds prima vinden dat ze minder krijgen voor de verkoop van hun woning omdat ze een starter geholpen hebben aan een eerste huis.
Overigens kunnen investeerders deze opkoopbescherming veelal ook omzeilen. Vaak geldt het namelijk niet voor transformatiepanden, dus bijv. een winkel of kantoor wat je ombouwt naar appartementen. Ook voor panden die verhuurd worden op moment van verkoop geldt het niet. Die mag je na transport gewoon blijven verhuren. De waarde van verhuurde panden in gebieden met opkoopbescherming is dan ook positief ontwikkeld de afgelopen maanden.
De huur van jouw vastgoed
Verder gaat de overheid zich ook steeds meer bemoeien met de huur die je voor een woning mag vragen. Zo heeft de overheid afgelopen jaar vastgesteld dat je woningen in de ‘vrije’ sector nog maar mag verhogen met de inflatie + 1 %. Toen de regering die wet aannam hadden ze waarschijnlijk niet voorzien dat de inflatie naar dik 10% zou schieten nog geen jaar later. En om nu een huurverhoging van 11% aan te kondigen, das wel erg hoog. Dus is de overheid van mening dat er ingegrepen moet worden en dat de huurverhoging weer anders geregeld moet worden om excessen bij hoge inflatie tegen te gaan.
Liberalisatiegrens bij vastgoed
Echter, de aangekondigde maatregel die met stip het meeste stof heeft doen opwaaien onder beleggers is toch wel de wens van De Jonge om de liberalisatiegrens op te trekken en de middenhuur te reguleren.
In het kort uitgelegd heeft Nederland een puntensysteem. Elke woning levert een aantal punten op, afhankelijk van energielabel, WOZ-waarde, afmeting en uitvoering onder andere. Hoe meer punten, hoe meer huur je mag vragen. Bij woningen tot 141 punten val je in de sociale sector en is de huurprijs bepaald die je mag vragen. Huurders kunnen dan in aanmerking komen voor huurtoeslag en als je teveel huur vraagt kunnen ze naar de huurcommissie stappen.
Boven de 141 punten valt je woning in de vrije sector. Dat betekent dat je als verhuurder vrij bent om een huur te vragen die jij marktconform vindt. Huurders hebben in dat geval geen kans bij de huurcommissie om hun aanvangsthuur naar beneden bij te laten stellen.
Veel beleggers hebben de afgelopen jaren bijvoorbeeld 1 of meerdere appartementen gekocht en die hebben ze met wat aanpassingen (bijv. betere isolatie of een HR Cv-ketel) in de vrije sector gekregen. Laat zeggen dat ze hun appartementen naar 150 of 160 punten gebracht hebben. Daarmee staat het ze vrij om de woning bijvoorbeeld voor € 1200,- te verhuren. Daarop hebben ze ook hun rendementsberekeningen gemaakt en hun financiering aangetrokken.
Nu wil Hugo de Jonge die grens tussen sociale huur en vrije sector optrekken, naar € 1.000 tot € 1250,- euro. Echter het appartement met 160 punten uit bovenstaand voorbeeld mag dan ineens nog maar voor € 872,62 verhuurd worden. Een stuk lager en daarmee zou je als belegger zomaar ineens met een verliesgevende belegging kunnen zitten.
Het betreffen vooralsnog enkel voorgenomen plannen en de uitwerking is nog niet bekend, maar mocht deze regeling aangepast worden dan gaan er in ieder geval een heel aantal woningen terugvallen vanuit de vrije sector naar de sociale huur. Dat zal zeker ook gevolgen gaan hebben voor de markt. Dat beleggers bijvoorbeeld hun appartementen gaan verkopen waardoor er nog minder aanbod huurwoningen beschikbaar is.
Nederland klaagt wel dat starters geen kans maken op de woningmarkt, maar ook voor huurders valt het vaak niet mee om een woning te vinden die ze kunnen huren. Ook voor de huurmarkt geldt namelijk dat de vraag vele malen groter is dan het aanbod. Als er aan dat schaarse aanbod van middenhuur woningen ook nog eens een groot deel weg gaat vallen dan worden de uitdagingen in dit segment van de markt nog groter.
Waar we het allemaal wel over eens zijn in Nederland is dat er een groot tekort aan (betaalbare) woonruimte is. Zowel voor kopers als voor huurders is er veel te weinig aanbod. Ik ben echter van mening dat de politiek op dit moment de plank volledig misslaat. Het scoort natuurlijk makkelijk bij een grote groep kiesgerechtigden om beleggers het boetekleed aan te trekken, maar vergeet niet dat het vaak beleggers zijn die bijvoorbeeld een winkel ombouwen naar 5 appartementen of een kantoor ombouwen naar woonruimte. Beleggers kunnen en willen juist graag een onderdeel van de oplossing zijn! Het zijn de beleggers die daarbij hun nek uitsteken, miljoenen aan risico lopen en daar vervolgens geen sluitende begroting meer voor kunnen maken.
Ik heb al beleggers gesproken die hun bouwplannen in de ijskast hebben gezet. Bouwkosten zijn enorm gestegen, energiekosten zijn enorm gestegen, wil je echter verduurzamen dan is er niets op korte termijn leverbaar. Personeel wat de verbouwingen realiseert is zeer schaars. De rente schiet als een raket de lucht in waardoor je financieringslasten enorm omhoog gaan. En als je dat allemaal wel hebt kunnen oplossen, en je hebt een aantal mooie appartementen gerealiseerd, dan mag je daar dadelijk nog maar alleen de puntenhuur voor vragen, waarmee het rendement al snel negatief wordt. Logisch dat je een transformatie dan afblaast.
Door de huidige aangekondigde plannen van De Jonge hebben wij een transformatie van winkel naar 14 appartementen afgeblazen en een ander pand waarbij we middels een splitsing 3 nieuwe appartementen zouden realiseren is ook in de prullenbak gegooid. Ik had dus best een bijdrage kunnen leveren aan de wooncrisis doordat ik juist 17 woningen voor eind 2023 zou toevoegen aan de woningvoorraad.
Nu krijg ik het simpelweg niet rendabel rond gerekend en zou er maandelijks veel geld bij moeten. En zo heb ik ook een belegger gesproken die een kantoor zou transformeren naar 192 woningen wat niet doorgaat. Van alle beleggers die ik gesproken heb zijn er bij elkaar opgeteld al meer dan 1500 nieuwe woningen/appartementen die nu niet meer doorgaan door de onzekerheid en regelgeving die De Jonge wil opleggen aan beleggers.
De huidige kansen in vastgoed
Is het dan allemaal kommer en kwel? Nee hoor, zeker niet! Ik denk namelijk dat er in elke markt goede kansen liggen. Wetende welke plannen er allemaal zijn aangekondigd is dat juist het segment waar ik nu tijdelijk even minder of geen nieuwe aankopen doe, vanwege de grote onzekerheid over de huur die straks gevraagd mag worden.
Maar als je bijvoorbeeld investeert in sociale huurwoningen, dan heb je geen probleem met het optrekken van de puntenhuur. De woningen vallen namelijk al in de sociale sector. En dat geeft meer voordelen. De huren zijn laag, huurders krijgen vaak huurtoeslag dus zitten netto voor een heel laag bedrag te huren. Dat betekent goede betaalbaarheid en weinig tot geen huurachterstanden. Ook verhuizen huurders vrijwel nooit omdat ze goedkoop wonen. Dus de leegstand is vrijwel nihil. Het verschil tussen markthuren en puntenhuren is bij dergelijke sociale woningen ook een stuk kleiner waardoor ook het risico op een zaak bij de huurcommissie heel klein wordt.
Daarom hebben we vorig jaar enkele kleinschalige appartementencomplexen met sociale huurwoningen toegevoegd aan onze portefeuille. Deze woningen geven nu de minste zorgen, met alle aanstaande plannen van De Jonge. Wij hebben deze woningen met name in ‘krimpgebieden’ gekocht, aangezien de aankoopsommen hier nog relatief laag zijn en daarmee de aanvangstrendementen nog relatief hoog. Hierdoor hebben we ook wat minder last van de renteverhogingen omdat we wat meer speling hebben ten opzichte van panden in bijvoorbeeld de randstad of grote steden.
De Jonge heeft onlangs nog gezegd dat we in Nederland geen krimpgebieden meer hebben omdat er overal een woningtekort is. Wat je ziet is bijv. dat de bevolking wellicht licht krimpt in een gebied, maar de vraag naar woonruimte toch stijgt. Dit komt bijvoorbeeld doordat het percentage mensen wat alleen woont al jaren aan het stijgen is.
Conclusie
Concluderend zie ik nog meer dan voldoende kansen in deze markt. En er zijn nog voldoende onderwerpen waar we het een volgende keer over kunnen hebben. Over twee weken volgt een nieuwe bijdrage van mij. Dan zullen we wat dieper ingaan op de sterk oplopende rente en de torenhoge inflatie. Ook de plannen van de fiscus die betrekking hebben op vastgoedinvesteerders bespreek ik graag nog een keer. En wellicht dat ik binnenkort ook wat meer kan delen over een nieuw crowdfundproject wat binnenkort live gaat voor een van mijn panden en ons nieuwe vastgoedfonds waarbij we met een klein aantal participanten een portefeuille gaan samenstellen in bovengenoemde kansrijke beleggingen.
Heb je vragen of opmerkingen over bovenstaande, ik hoor het graag van je. Je kan mij bereiken via de discord of anders via mail: mark@vastgoedbegeleider.nl.
